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等価交換方式

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「等価交換方式」とは、土地の地主が自らの所有地を出資し、デベロッパーが建設費を出資して土地の上にマンションなどの建物を建築することにより、それぞれの出資比率に応じた割合で土地・建物を取得する方式のことをいいます。
地主はデベロッパーとあらかじめ等価交換事業の基本協定を結び、建物の完成後は土地の評価額に相当する建物の持分(区分所有権)を取得することになりますので、土地と建物を等価で交換したのと同様の効果が得られるとしてこの呼び名が付けられています。
この方式による地主のメリットとしては、土地を出資するだけで事業資金を要せずに建物を取得できることのほか、自らの土地の上に建物を建てるために引き続き同じ場所で生活できること、建物の建築にあたり自らは役所への申請などの面倒な手続きを必要としないこと、区分所有建物にすることで資産の分割がしやすく贈与や相続に都合がよいこと、などが挙げられます。
また、土地を譲渡した場合にはその譲渡益に課税されますが、等価交換事業の場合は税法上の優遇措置が受けられるため、税負担の軽減にもつながります。
一方、デベロッパーの側としても、土地を自ら先行取得する必要がなく、事業資金やリスクを軽減することにつながるというメリットがあります。
ただし、この方法にも地主にデメリットは伴います。
これまで土地全体を所有していたものがデベロッパーとの共有名義になることや、持分を賃貸する場合に建物の減価償却の適用が受けられず、結果として税負担が軽減されない可能性もあるということです。
このため、実際に事業を行うにあたっては、事前に資金面でのシミュレーションを十分に行うことが必要です。

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